주임법(주택임대차보호법) 대항력, 임차권등기명령, 존속기간(계약갱신요구권), 증감청구권

주임법

오늘은 주택임대차보호법(주임법) 대항력, 임차권등기명령, 존속기간, 계약갱신요구권, 증감청구권 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

주택임대차 보호법

 

1. 대항력 (주택점유+주민등록)

 주택의 점유와 주민등록은 대항력의 취득요건이자 동시에 존속요건이 된다.(주택의 점유와 주민등록을 마친 다음날 0시에 대항력을 취득하게 된다) 따라서 임차인은 대항력을 계속 유지하려면 그 주택에 계속 주거하고 주민등록도 계속 유지하여야 한다. 만일 임차인이 어떤 사정으로 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮기면 재전입신고를 한 날짜에 대항력을 갖게 된다.

 

2. 주택 임차권등기명령

 임대차 종료 시 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권을 취득하도록 하고, 만일 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 유지하며 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도(이사가더라도) 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 함으로써 임차권등기의 효력을 강화하고 임차인이 자유롭게 주거를 이전할 수 있도록 하고 있다.

임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.

 

3. 존속기간

(1) 최단기간

주택임대차 계약 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

 

(2) 경매에 의한 임차권 소멸

임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸된다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그러하지 않다.(인수주의)

 

(3) 계약의 갱신

• 약정에 의한 갱신 : 주택임대차 계약이 종료된 후에 합의에 의해 갱신할 수 있다.
• 묵시적 갱신(법정갱신) : 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 2개월까지 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다. 이 경우 임대차 기간은 2년으로 본다.

 

4. 계약갱신요구권 

ⓐ 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 않다.

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 (임대차계약 체결 당시 고사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 / 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 / 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우) 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등

ⓑ 임차인은 ⓐ에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 

ⓒ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 범위에서 증감할 수 있다.

ⓓ 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 계약이 갱신된 경우 임대차의 존속기간 2년의 규정에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 갱신되는 임대차의 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

ⓔ 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

ⓕ 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 금액 중 큰 금액으로 한다.

갱신거절 당시 월차임(차임 외 보증금이 있는 경우 그 보증금을 은행 대출금리와 해당 지역의 경제 여건등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율인 연 1할 또는 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율인 연 2%를 더한 비율 중에서 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. →'환산보증금')의 3개월분에 해당하는 금액 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

5. 차임 등 증감청구권 및 월차임 전환 시 산정률의 제한

(1) 차임, 보증금의 증감청구권

증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1금액을 초과하지 못한다. 또한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.

 

(2) 월차임 전환 시 산정률의 제한

연 10%와 한국은행 공시 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 비율을 초과할 수 없다.

 

 

이상 주택임대차보호법(주임법) 대항력, 임차권등기명령, 존속기간, 계약갱신요구권, 증감청구권 등에 대해 알아보았습니다. 다음에는 우선변제권과 최우선변제권 개정 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

감사합니다.

끝.