우선변제권, 최우선변제권 (소액보증금), 주택임대차보호법 개정 내용

오늘은 우선변제권과 최우선변제권, 주택임대차보호법 개정 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다.

주택임대차보호법개정내용

지난번 주택임대차 보호법에서 '대항력'은 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 힘을 말하며 보증금을 변제 받을 때까지 주장할 수 있다는 것을 알아보았습니다. 대항력을 갖추기 위해서는 주택의 점유와 전입신고(주민등록)가 필요하며 전입신고 다음날 0시에 갖게 됩니다. '우선변제권'은 확정일자를 받게 되면 즉시 갖게 되는 권리입니다. 왜 이러한 권리가 필요한지 특징과 내용에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

우선변제권

특징 : 임대차 계약 증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차 주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

부여 장소 : 공증인 사무소나 법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등 공증기관 / 전국 지방법원 또는 지원의 등기소 / 전국의 읍, 면, 동 주민센터

 

효력 : 확정일자를 부여받았다고 해서 주택임대차계약이라는 채권의 성질이 물권으로 변하는 것은 아니므로 임차인에게 '경매신청권' 또는 '전세권' 등이 주어지는 것은 아니다.

 

최우선변제권

특징 : '최우선변제권'이라 함은 대통령령이 정하는 소액보증금의 임차인이 부동산 경, 공매 시 임차 주택(대지를 포함)의 환가대금에서 보증금 중 일정액에 대하여 후순위 담보권자, 일반 채권자뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있는 권리이다. 즉, 소액보증금 임차인을 보호하기 위한 법이라고 할 수 있습니다.

 

보증금 중 일정액의 범위와 기준 : 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택 가액(대지가액 포함)의 2분의 1 범위 안에서 대통령령으로 정한다.

 

임대차 정보 제공 : 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자 부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. (임대차 계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다)

 

소액 보증금

소액보증금 임차인의 경우 경 공매 시 최우선으로 변제를 받을 수 있습니다. 그 기준 금액은 지역마다 다르므로 이번에 23.3.14 개정안이 통과하여 개정된 소액보증금 규모와 최우선변제액에 대해 알아보도록 하겠습니다. 다음 표와 같이 권역별로 소액임차인의 범위를 일괄 1,500만 원 상향하였고 최우선변제금액을 일괄 500만 원 상향하였습니다.

 

최우선변제 개정

서울특별시의 경우 소액임차인 기준 금액은 1억 6,500만 원이고 최우선변제금은 5,500만 원 이하이며 과밀억제권역은 1억 4,500만 원, 4,800만 원 이하, 광역시는 8,500만 원, 2,800만 원 이하 기타 지역은 7,500만 원, 2,500만 원 이하로 조정되었습니다.

 

그런데 여기서 중요한 점 두 가지는 첫째, 경매개시결정 기입 등기 전에 전입신고를 해야 하며 배당 종기일까지 법원에 배당신청(요구)을 해야 배당을 받을 수 있습니다. 둘째, 저당권 설정 당시의 소액 임차인 기준 금액을 알아보아야 한다는 것입니다. 그 당시의 기준 금액으로 최우선변제권 금액이 달라지기 때문입니다.

 

주택임대차보호법 개정 내용

이 외 개정된 내용 4가지를 추가로 살펴보겠습니다. 첫째, 임차인이 임대인에게 선순위보증금 등 정보 제공에 관한 동의를 요구할 경우 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화하였습니다. 둘째, 임차인이 되려는 사람이 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설하였습니다. 임대인이 납세 증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우 임차인이 되려는 사람이 직접 과세 관청에 체납 사실을 확인할 수 있도록 동의함으로써 제시 의무를 갈음할 수 있도록 하였습니다. 세금 체납으로 인해 공매로 넘어갈 경우 임차인의 보증금보다 당해 세가 우선 배당되기 때문에 임차인에게 불리한 상황이 생기는 것을 방지하기 위해서입니다. 셋째, 임대차 계약 체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약을 신설하였습니다. 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마치고 다음 날 0시에 대항력이 발생하는데 이것을 악용하여 그  사이 저당권을 설정할 경우 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 일을 방지하기 위해서입니다. 넷째, 주택임대차 표준계약서에 관리비 기재란을 신설하였습니다. 일부 임대인들이 법정 한도 이상으로 월 차임을 올려 받기 위해 월 차임 일부를 관리비로 전가하는 일 등을 대비하여 계약서에 명시하도록 개정한 것입니다.

 

이렇게 우선변제권, 최우선변제권 (소액임차인), 주택임대차보호법 개정 내용들을 살펴보았습니다. 잘 숙지하셔서 소중한 보증금을 지킬 수 있으면 좋겠습니다. 

감사합니다.

끝.