상임법(상가건물 임대차보호법) 환산보증금 계산 최우선변제

주택임대차보호법에 이어 오늘은 상임법(상가건물 임대차보호법)에 대해 알아보도록 하겠습니다. 상임법에서 환산보증금 계산과 적용 대상 보증금액, 존속기간, 최우선변제 등에 대해 살펴보겠습니다.

상임법

상가임대차보호법 환산보증금 계산

상가임대차보호법 제2조에 의해 환산보증금이 일정 금액을 초과할 경우 상임법 적용을 받지 못한다. 환산보증금이란 월세를 보증금으로 환산해서 원래의 보증금에 더한 금액으로, 월세에 100을 곱하여 계산하며 계산 식으로 표현하면 다음과 같다.

환산보증금 = 보증금+(월세×100)

이 환산 보증금을 기준으로 지역별 상가 임대차 보호법 적용 대상 유무가 결정되는데 적용 대상 보증금액은 다음과 같다.

지역	상가건물임대차보호법 적용대상 보증금액
서울특별시	9억원 이하
과밀억제권역, 부산광역시	6억 9천만원 이하
광역시 (세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주)	5억 4천만원 이하
그 밖의 지역	3억 7천만원 이하

위 적용 대상 규정에도 불구하고 다음의 경우는 보증금을 초과하는 임대차에 대해서도 적용된다.

• 차임 및 보증금의 증감 청구 : 보증금을 초과하는 임대차는 5% 초과 금지규정이 적용되지 않는다.
• 권리금 보호 규정 : 3기에 달하는 차임 연체 시 계약 해지가 가능하다. 보증금을 초과하는 임대차의 경우도 권리금 관련 규정은 적용된다.
• 임차인의 계약갱신요구권 : 보증금을 초과한 임대차의 경우도 10년을 넘지 않는 범위 내에서 인정된다.
• 대항력 : 양수인은 전 임대인의 지위를 승계한다.
• 표준계약서 작성 : 법무부 장관은 국토교통부 장관과 협의를 거쳐 상가건물 임대차 표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.
• 폐업으로 인한 임차인의 해지권 (법 11조의 2) - 임차인은 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제 사정의 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 이에 따른 해지는 임대인이 계약 해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

대항력과 존속기간

상가 건물 임대차는 등기가 없는 경우 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 그다음 날 0시부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다. 존속기간은 계약기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우 그 기간을 1년으로 본다. (최단존속 기간 1년)

임차권은 임차 건물에 대해 민사집행법에 의한 경매가 행해진 경우에는 그 임차 건물의 낙찰에 의해 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 그러하지 않다. (인수주의)

 

갱신 요구권

계약의 갱신은 약정에 의한 갱신, 묵시적 갱신(상임법에는 임차인 법정갱신 규정이 없음), 임차인의 계약갱신요구권에 의한 갱신이 있다.

상가임대차보호법은 민법의 임대차 계약상의 묵시적 갱신에 대한 특칙을 두고 있다. 이는 영세상인의 경제활동에 안정을 꾀하기 위함으로, 임대인이 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 임차인에 대해 갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 행하는 계약 갱신 요구에 대해 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 않다.

• 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차한 경우
• 쌍방 합의하고 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우
• 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
• 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
• 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. 또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다. 이 경우 감액에는 제한이 없지만 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5 금액을 초과하지 못한다. (월 차임 전환 시 산정률은 연 12%와 한국은행 공시 기준금리에 4.5 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 초과할 수 없다)

최우선 변제

임차인의 보증금 중 일정액이 상가 건물 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액이 2분의 1에 해당하는 금액만 우선변제권이 있으며 지역별 최우선 변제 범위는 다음과 같다.

지역	임차인 범위 (환산보증금)	최우선 변제한도
서울특별시	6,500만원 이하	2,200만원까지
과밀억제권역(인천 포함)	5,500만원 이하	1,900만원까지
광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	3,800만원 이하	1,300만원까지
기타 지역	3,000만원 이하	1,000만원까지

 

권리금 관련 규정

(1) 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다.

• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
• 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위

(2) 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
• 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반한 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
• 임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우
• 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

(3) 임대인이 권리금 관련 규정을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

(4) 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.