개업공인중개사 금지행위 (의무 및 책임)

공인중개사 금지행위

오늘은 개업공인중개사의 금지행위와 의무 및 책임에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

개업공인중개사의 금지행위

1. 개업공인중개사 등의 금지행위 (법 제33조 제1항)

• 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위

중개대상물 매매를 업으로 하는 행위	직접 거래
중개의뢰인 X	중개의뢰인 O
매매	매매·임대차 등
업으로 하는 행위(계속성, 반복성)	업으로 하지 않는 일회성도 포함
1년 이하 징역 / 1천만원 이하 벌금	3년 이하 징역/ 3천만원 이하 벌금

• 무등록중개업자와의 협조 행위(악의-알면서 중개를 의뢰받는 행위, 명의 대여 행위)
• 법정 보수 외의 금품을 받는 행위(초과 보수)
• 중개대상물의 중요사항에 대한 거짓된 언행을 하는 행위(기만하거나 고지하지 않는 행위)
• 부동산 관련 증서의 알선 및 중개행위(입주권, 청약통장 등의 지위 중개행위)
• 직접거래 및 쌍방대리 행위(대리인과 체결, 남편 명의로 거래 행위 등)
• 미등기 전매행위 등 투기 조장 행위(토지거래허가구역 저당권설정/투기과열지구 분양권전매 제한 규정 위반 등)
• 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위
• 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 공동중개를 제한하는 행위

2. 누구든지 개업공인중개사 등의 업무를 방해하는 행위 (법 제33조 2항)

• 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공인중개사 등에 대한 중개 의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위
• 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 중개대상물에 대하여 시세보다 현저하게 높게 표시·광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사 에게만 중개의뢰를 유도함으로써 다른 개업공인중개사 등을 부당하게 차별하는 행위
• 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위
• 정당한 사유 없이 개업공인중개사 등의 중개대상물에 대한 정당한 표시·광고 행위를 방해하는 행위
• 개업공인중개사에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 시세보다 현저하게 높게 표시·광고하도록 유도하는 행위

 

의무 및 책임

 

개업공인중개사의 기본윤리

1. 개업공인중개사 등의 기본윤리 의무

품위 유지 의무/ 신의·성실 의무/ 선관주의 의무

 

2. 비밀준수의무

• 비밀 준수 의무는 개업공인중개사 등이 지켜야 하므로 개업공인중개사뿐만 아니라, 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 소속 공인중개사나 중개보조원, 중개법인의 사원·임원도 비밀 준수 의무를 부담한다.
• 비밀 준수 의무는 중개의뢰인의 이익을 보호하기 위한 것이므로 피해자가 그 처벌을 원하지 않는다는 명시적 의사표시를 한 경우 이에 반하여 처벌할 수 없는 반의사불벌죄이다.
• 비밀 준수 의무는 '그 업무를 떠난 후'에도 지켜야 하며, 이는 개업공인중개사가 중개사무소를 폐업한 후에도 지켜야 함을 의미한다.
• 비밀 준수 의무를 이행하지 않을 경우 1년 이하의 징역이나 1천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

 

중개대상물의 확인·설명 의무

1. 확인·설명의 상대방 및 방법

• 확인·설명 의무자 - 개업공인중개사 (소속 공인중개사는 의무 X)
• 확인·설명의 상대방

확인·설명은 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에 대해서만 확인·설명 의무를 부담한다.

설명→취득(매수인, 임차인) / 교부→쌍방(거래당사자)

• 확인·설명의 방법

해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 의뢰인에게 설명의 근거자료를 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다.

 

2. 확인·설명사항

중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축 연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 거래 예정 금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출 내역 토지이용계획, 공법상 거래규제 및 이용 제한에 관한 사항 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태 벽면·바닥 면 및 도배의 상태 일조·소음·진동 등 환경조건 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지 조건 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

3. 중개대상물의 상태에 관한 자료요구권

개업공인중개사는 매도 등 권리 이전의뢰인 등에게 자료(내·외부 시설물 상태, 벽면·바닥 면 및 도배상태, 환경조건)의 제공을 요구할 수 있다.

 

4. 확인·설명서의 작성·교부 및 보관 의무

 

확인·설명서의 서명 및 날인 의무

확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속 공인중개사가 있는 경우에는 소속 공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.

 

확인·설명서의 보존 의무

개업공인중개사는 중개대상물의 확인·설명서의 원본, 사본 또는 전자문서를 3년간 보존하여야 한다. 다만, 공인 전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다.

 

5. 제재

• 개업공인중개사가 확인·설명의무를 이행하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 → 500만 원 이하 과태료
• 개업공인중개사가 확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우, 확인·설명서에 서명 및 날인하지 아니한 경우 → 6개월 이하 업무정지
• 소속 공인중개사가 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우, 중개대상물 확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 등 → 자격정지
•  

거래계약서 작성 의무

1. 거래계약서의 작성과 서명 및 날인 의무

• 거래계약서의 작성

개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 원본, 사본 또는 전자문서를 5년간 보존해야 한다. 다만, 공인 전자문서센터에 보관된 경우 x

 

• 거래계약서의 서식 - 국토교통부 장관은 개업공인중개사가 작성하는 거래계약서에 관하여 표준이 되는 서식을 정하여 이의 사용을 권장할 수 있다. (권장서식 X)
• 거래계약서의 필요적 기재 사항

권리이전의 내용 물건의 표시 거래금액과 계약 금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 계약일 중개대상물 확인·설명서 교부 일자 물건의 인도일시 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 그 밖의 약정내용 거래당사자의 인적 사항

거래계약서 예시)

거래계약서 기재사항

• 거래계약서에의 서명 및 날인 의무
• 거래계약서의 교부 및 보존 의무-개업공인중개사는 중개 완성된 때 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 원본, 사본 또는 전자문서를 5년간 보존해야 한다.(공인 전자문서센터에 보관한 경우 X)

2. 거래계약서의 거짓 기재 금지

개업공인중개사 또는 소속 공인중개사는 거래계약서를 작성한 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성해서는 안 된다. 이를 위반한 경우 개업공인중개사 → 상대적 등록취소/ 소속 공인중개사 → 자격정지

 

3. 제재

개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부하지 않거나 보존하지 않은 경우, 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 않은 경우 → 업무정지

/ 소속 공인중개사가 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 않거나 거래계약서에 거래금액 등 거래 내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우 시·도지사는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다.

 

 

이상 개업공인중개사의 의무 및 책임에 대해 알아보았습니다.

감사합니다. 

끝.